2022. 10. 10. 22:44ㆍ투자공부/부동산
📚 < 읽고 있는 도서 >
대출의 마법
다산북스 / 2022.08.26. / 388쪽
✍️ < 요약 > 3부
신용대출과 주택담보대출
신용대출과 주택담보대출을 동시에 받을 수 있다. 하지만 1억원을 초과하는 신용대출을 승인 받은 사람은 규제지역에서 1년간 주택을 매수할 수 없다. 그리고 부부의 경우 혼인신고 전이라면 신용대출을 받은 당사자만 적용되지만 혼인신고 후는 공동명의이므로 약정서의 영향을 받기 때문에, 가급적 신용대출은 1억 원까지만 받는 것을 추천한다.
금리 하락까지 기다려야하나?
대출을 잘 받고 싶다면 은행에서 대출을 풀어주는 시기를 노리는 게 좋다. 5월이 매년 대출 받기 최고의 날이다. 하지만 금리가 낮든 높든, 변동이든 고정이든을 떠나서 지레 겁먹을 게 아니라 나의 대출 금액과 한도, 중도상환수수료, 갈아타기 시기, 배우자 의견 등을 좋합하고 내가 다시 매도할 시기에 잘 팔릴 집이라면 주저 없이 수익률을 최우선에 두고 결단을 내리는게 좋다.
목돈이 생기면 중도상환하는게 좋은가?
저금리 시대에 이자 이상의 수익을 얻을 자신이 있다면 당연히 대출을 갚는 대신 그 돈으로 투자를 하는 편이 좋겠다. 반면 금리가 높은데 마땅한 투자처를 찾지 못했다면 그때는 상환을 하는게 좋을 수도 있다. 대출은 목돈이 생겨서 갚는 게 아니고, 다시 받지 못해도 상관없는지, 중도상환수수료는 없는지, 이자보다 더 큰 수익을 낼 수 있는지를 고민해보고 갚아야 한다.
주부,무직자,프리랜서 대출 가능?
우선 결론은 가능하다. 소득의 종류에는 증빙소득, 인정소득, 신고소득이 있다. 원천징수영수증 / 소득금액증명원 / 갑근세는 근로자 기준, 건강보험 납부내역 / 국민연금 납부내역 은 매월 고정수입이 없는 분들, 신용카드 사용내역 / 체크카드 사용내역 은 주부나 무직자가 이용할 수 있는 방식이다.
전세 낀 주택담보대출
규제지역에서도 비규제지역처럼 전입 의무 조건이 사라졌고 기존 주택을 처분해야 하는 의무 기한이 6개월에서 2년으로 늘어났다. 따라서 세입자의 전세보증금이 LTV 한도에 못 미친다면, 후순위 주택담보대출으 받을 수 있다.
청약당첨시 대출 상식
분양계약금(신용대출 / 전세대출 미리 받기)
분양중도금(DSR배제, 분양가 9억 원 이하만 가능, HUG(5억 원) HF(3억 원))
분양잔금(지역별 LTV 적용, DSR 40%)(대출불가시 지인에게 헬프)
주담대 시 제출 서류
신분증 / 인감도장 / 인감증명서 / 등기권리증 / 주민등록등본 / 건강보험자격득실확인서 / 소득자료 / 가족관계증명서
생활안정자금대출
이 대출을받고 나서는 추가로 주택을 매수할 수 없다. 추가 주택 매수 금지 약정서를 쓰기 때문이다. 기본 주택 매매는 물론이고 가족에게 증여를 받아서도 안된다. 생활안정자금대출은 의료비나 교육비 등의 목적으로 신청한다.
전세퇴거자금대출
전세를 낀 집을 매수하면 훗날 다음과 같은 일이 발생할 수 있다.
-다음 세입자가 구해지지 않아 일단 기존전세보증금을 사비로 충당하고 다음 세입자를 기다려야 한다.
-세입자를 내보낸 뒤 그 집에 내가 거주한다.
-세입자를 내보낸 뒤 공실 상태로 매도한다.
전세퇴거 자금대출시 세입자의 전세보증금과 생활안정자금의 지역별 LTV 중에서 낮은 금액을 기준으로 대출금을 내어준다.
경매의 장점
-경매로 주택을 매수하면 자금조달계획서를 제출하지 않아도 된다.
-토지거래허가구역에서 관할 구청의 허가를 받지 않아도 주택을 취득할 수 있다.2년동안 실거주할 의무도 없다.
개인사업자대출과 법인사업자대출
개인사업자대출한도=감정가 x60%~80% - 상가소액임차인 최우선변제금(RTI한도 이내)
법인사업자대출한도=감정가 x60%~80% - 상가소액임차인 최우선변제금
과거에는 주택을 매수할 때도 가능했고 법인 경우는 LTV도 80%까지 나와서 주택 투자를 많이 했으나 현재는 다 막혀 있다. 따라서 상가나 사업과 관련해서 대출이 가능하다.
📕 < 내 생각 >
부동산을 매수할 때 현금이 가득하다면 상관없겠지만 대부분은 대출을 받고 매수를 하는 경우가 대다수일 것이다. 그래서 항상 자금계획을 잘 세워야한다. 실제 자금조달계획서도 작성할 일이 많을 것이다. 비규제지역도 6억 이상일 경우는 써야하니까. 항상 마음에 드는 매물이 있을때마다 자금을 어떻게 조달할 것인지 계획해보면서 시뮬레이션을 한다. 평상시에 어느정도 빠르게 계산이 가능해야 실제 임장을 가서 급매물이 있을때 바로 결정을 할 수 있는 결단의 기준이 되기 때문이다.
너도나도 상승장에서 승리한 경우가 아닌 하락장에서는 정말 공부해서 자금을 어떻게 마련하느냐, 그리고 그 지역에 대해 얼마나 공부가 되어 있느냐, 그리고 매물을 보는 눈이 얼마나 있느냐가 관건일 것이다. 어떤 자산이든 내가 현금이 많아서 이자 걱정없이 자금 걱정없이 살 수 있으면 얼마나 좋겠냐만은... 그러나 대부분의 부를 이룬 사람들 조차도 레버리지를 이용하므로 나만 그렇다고 낙심하거나 머리아파할 필요가 없다.
이자보다 더 많은 수익을 낼 지역을 찾고 매물을 찾을 수만 있으면 금리가 높아도 견딜 수 있다. (물론 매달 그것을 감당을 할 수 있어야 할 것이고) 투자는 적은 금액일 수록 수익률 싸움이다. 많은 수익을 올리기 위해서 갭투자를 하고 레버리지 투자를 하는 것이다. 지금 네이버 부동산으로만 봐도 꽤나 매력적인 매물들이 많다. 하지만 실제 임장을 가면 더 급매물도 많이 있다. 그래서 주말마다는 임장을 다녀야한다. 내가 충분히 자금 조달 능력이 된다면 좋은 물건은 계속 눈여겨 봐야한다.
손품으로는 그 지역의 분위기나 또 실제 도로에 화물차가 많이 다니는지, 학군지임에도 유흥가가 많은지, 재건축 플랜카드가 붙었는지 등 다양한 요소를 실제로 알 수가 없다. 그러니 꼭 관심지역이라면 달별로든 분기별로든 방문해서 맛있는것도 먹고 임장도 다니면 좋다. 나도 강남권역의 집을 매수하는 그날까지 열심히 할 것이고 그리고 하고 있다. 당장 내일 갈 수 없더라도 10년을 목표로 달리면 입성할 수 있지 않을까.
☑️ < 챌린지 >
발가락이 다친 관계로 팔굽혀펴기 200개 챌린지
완료!